กู้ซื้อคอนโดหมอชิต 2.5–4.5 ล้าน ต้องมีเงินเดือนเท่าไรถึงผ่าน

สิ่งแรกที่แบงก์มองไม่ใช่ป้ายราคาคอนโด แต่เป็นตัวคุณในฐานะผู้กู้ ตัวเลขที่ชี้เป็นชี้ตายคือ DSR (Debt Service Ratio) หรือสัดส่วนภาระผ่อนหนี้ต่อรายได้ สำหรับสินเชื่อบ้าน ธนาคารส่วนใหญ่วางกรอบว่าค่างวดต่อเดือนไม่ควรเกินราว 40% ของรายได้รวมต่อเดือน ยกตัวอย่างเงินเดือน 30,000 บาท เพดานผ่อนบ้านจะอยู่ที่ประมาณ 12,000 บาทต่อเดือน ถ้าค่างวดที่คำนวณได้เกินเส้นนี้ ต่อให้คุณชอบห้องริมสวนจตุจักรแค่ไหน ใบสมัครก็มักไม่ผ่าน

ข่าวดีคือ DSR เป็นตัวแปรเดียวที่คนซื้อบ้านหลังแรกย่านหมอชิตควบคุมได้จริงก่อนยื่นกู้ ปิดหนี้บัตรเครดิต เคลียร์ค่าผ่อนรถที่ใกล้หมด หรือรวบหนี้ย่อยให้เหลือน้อยที่สุด ล้วนช่วยขยายเพดานผ่อนบ้านทันที ตัวเลขทั้งหมดนี้เป็นเกณฑ์ทั่วไป แต่ละธนาคารตีความต่างกันเล็กน้อย จึงควรสอบถามเงื่อนไขล่าสุดกับธนาคารที่คุณจะยื่นโดยตรง

วิธีแปลงราคาคอนโดเป็นเงินเดือนที่แบงก์อยากเห็นทำได้สองสเต็ป สเต็ปแรกคือประเมินค่างวดจากหลักคร่าว ๆ ที่ใช้กันคือ ล้านละประมาณ 7,000 บาทต่อเดือน (ผ่อน 30 ปี ดอกเบี้ยราว 5% ต่อปี) สเต็ปสองคือหารค่างวดนั้นด้วย 0.40 ตามเพดาน DSR เพื่อหาเงินเดือนขั้นต่ำ ตารางด้านล่างคำนวณให้ครบทั้งช่วงราคา 2.5–4.5 ล้านบาทที่พบได้ในคอนโดรอบสถานี BTS หมอชิตและ MRT สวนจตุจักร

อ่านตารางแล้วจะเห็นภาพชัดว่าคอนโดหมอชิตราคา 3 ล้านบาทต้องการเงินเดือนราว 52,000 บาทขึ้นไปหากไม่มีหนี้อื่น ขณะที่ห้องใหญ่ 4.5 ล้านขยับความต้องการไปเกือบ 80,000 บาท ย้ำว่าตัวเลขล้านละ 7,000 และเงินเดือนขั้นต่ำนี้เป็นค่าประมาณ ขึ้นกับอัตราดอกเบี้ยจริงของแต่ละแบงก์ และตั้งสมมติฐานว่าคุณไม่มีภาระหนี้อื่นเลย ควรให้ธนาคารคำนวณค่างวดจริงตามโปรโมชันดอกเบี้ยล่าสุดอีกครั้งก่อนตัดสินใจ

ผ่านเกณฑ์กู้เป็นเรื่องหนึ่ง มีเงินสดพอในวันโอนเป็นอีกเรื่องหนึ่ง ตามปกติผู้ซื้อควรเตรียมเงินดาวน์อย่างน้อยราว 20% ของราคา เช่น คอนโดหมอชิต 3 ล้านบาท เท่ากับดาวน์ราว 600,000 บาท แต่ภายใต้มาตรการ LTV ที่ผ่อนคลายชั่วคราว (สัญญาระหว่าง 1 พ.ค. 2568 ถึง 30 มิ.ย. 2569) บ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 10 ล้านบาทสามารถกู้ได้เต็ม 100% โดยไม่ต้องวางดาวน์ และกู้เพิ่มเพื่อตกแต่งได้อีก 10% ซึ่งเปลี่ยนเกมเงินสดสำหรับคนซื้อหลังแรกในย่านนี้พอสมควร

1. เงินดาวน์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย หากไม่เข้าเงื่อนไข LTV เต็มจำนวน เตรียมไว้ราว 20% ของราคา
2. ค่าจดจำนอง ตามปกติคิด 1% ของวงเงินจำนอง
3. ค่าธรรมเนียมโอน ตามปกติคิด 2% ของราคาประเมิน
4. ส่วนลดจากรัฐ ค่าโอนและค่าจดจำนองลดเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท มีผลถึง 30 มิ.ย. 2570
5. เงินสำรองอื่น ค่าส่วนกลางล่วงหน้า ค่ากองทุน และค่ามิเตอร์ ซึ่งโครงการเรียกเก็บวันโอน

เหตุผลที่แบงก์มักมองคอนโดติดรถไฟฟ้าย่านหมอชิตด้วยสายตาผ่อนคลายกว่าคือเรื่องหลักประกันและสภาพคล่อง ห้องที่เดินถึง BTS หมอชิต, MRT สวนจตุจักร, MRT กำแพงเพชร, MRT พหลโยธิน และใกล้สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ มีดีมานด์เช่าและขายต่อลึกและต่อเนื่อง เมื่อความเสี่ยงกรณีเลวร้าย คือแบงก์ต้องยึดแล้วขายทอดตลาด ต่ำลง โอกาสที่ใบสมัครผ่านและราคาประเมินออกมาสวยก็มีแนวโน้มดีขึ้น

ข้อควรระวังคือทั้งหมดนี้เป็นแนวโน้มทั่วไปของพฤติกรรมการปล่อยกู้ ไม่ใช่การรับประกัน ทำเลดีช่วยได้ แต่ไม่ลบล้างเกณฑ์ DSR หรือประวัติเครดิตของคุณ และตัวเลขที่แบงก์ปล่อยจริงยึดจากราคาประเมินเป็นหลัก ก่อนวางเงินจอง ควรให้ธนาคารที่คุณจะยื่นประเมินวงเงินเบื้องต้นและยืนยันเงื่อนไขล่าสุดกับเจ้าหน้าที่โดยตรง