ปล่อยเช่าคอนโดให้ชาวต่างชาติย่านจตุจักร: ตม.30 เอกสาร และภาษีที่เจ้าของต้องรู้

ห้องคอนโดใกล้ BTS หมอชิต, MRT สวนจตุจักร และสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (บางซื่อ) เป็นทำเลที่ผู้เช่าชาวต่างชาติมองหาเป็นพิเศษ ทั้งคนที่ทำงานย่านพหลโยธิน คนที่เดินทางด้วยรถไฟทางไกลบ่อย และคนที่ชอบความสะดวกของตลาดนัดจตุจักรกับสวนวชิรเบญจทัศ (สวนรถไฟ) ในระยะเดินถึง เมื่อดีมานด์ฝั่งต่างชาติสูงขนาดนี้ เจ้าของห้องจำนวนไม่น้อยจึงปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติโดยไม่รู้ว่ากติกาต่างจากการปล่อยเช่าให้คนไทย จุดสำคัญที่คนมองข้ามคือ การให้ชาวต่างชาติเข้าพักก่อให้เกิดหน้าที่ทางกฎหมายที่ตกอยู่กับเจ้าของห้อง ไม่ใช่ผู้เช่า และความไม่รู้นี่แหละที่ทำให้โดนปรับหรือมีปัญหาภาษีตามมาทีหลัง

ก่อนหรือตอนเซ็นสัญญา เจ้าของควรขอสำเนาเอกสารยืนยันตัวตนและสถานะการพำนักของผู้เช่าไว้เป็นชุด เพราะข้อมูลชุดนี้คือสิ่งที่ต้องใช้ตอนแจ้ง ตม.30 พอดี ถ้าเก็บครบตั้งแต่วันเซ็น เวลาแจ้งจริงจะไม่ต้องวิ่งตามเอกสารภายหลัง สิ่งที่ควรมีในแฟ้มผู้เช่าชาวต่างชาติมีดังนี้

• สำเนาหนังสือเดินทาง ทั้งหน้าข้อมูลส่วนตัวและหน้าวีซ่าหรือตราประทับเข้าเมืองล่าสุด เพื่อดูว่าได้รับอนุญาตให้อยู่ถึงวันไหน
• หลักฐานการพำนักหรือที่อยู่ปัจจุบัน สำหรับกรอกข้อมูลผู้เข้าพักและอ้างอิงในสัญญาเช่า
• สำเนาสัญญาเช่าที่ลงนามทั้งสองฝ่าย ระบุระยะเวลาเช่าและจำนวนผู้เข้าพักให้ตรงกับความจริง

เมื่อชาวต่างชาติเข้าพักในห้องของคุณ เจ้าบ้านหรือเจ้าของห้องมีหน้าที่แจ้ง ตม.30 ต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมง นับจากเวลาที่ผู้เช่าเข้าพัก ตามมาตรา 38 พระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 เหตุผลของกฎนี้คือรัฐต้องการทราบว่าชาวต่างชาติแต่ละคนพำนักอยู่ที่ใด หน้าที่จึงตกที่คนเป็นเจ้าของสถานที่ ไม่ใช่ตัวผู้เช่า หากเจ้าบ้านทั่วไปไม่แจ้ง มีโทษปรับไม่เกิน 2,000 บาท (กรณีผู้จัดการโรงแรมปรับตั้งแต่ 2,000–10,000 บาท) วิธีแจ้งทำได้สามช่องทาง

1. ยื่นด้วยตนเองที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง พร้อมเอกสารผู้เข้าพักที่เตรียมไว้
2. ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนไปยังสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง
3. แจ้งออนไลน์ผ่านเว็บไซต์ immigration.go.th หลังลงทะเบียนบัญชีและได้รับอนุมัติ ซึ่งสะดวกที่สุดสำหรับเจ้าของที่ไม่ได้อยู่แถวจตุจักรตลอด

รายได้ค่าเช่าห้องถือเป็นเงินได้ประเภทที่ 5 ตามมาตรา 40(5) กรณีให้เช่าอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง เจ้าของที่เป็นบุคคลธรรมดาเลือกหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 30% แล้วยื่นแบบ ภ.ง.ด.90 ต่อกรมสรรพากรภายในวันที่ 1 มกราคม–31 มีนาคม ของปีถัดไป จุดที่เจ้าของหลายคนสับสนคือกรณีผู้เช่าเป็นบริษัท เช่น บริษัทเช่าห้องแถวสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ให้พนักงานต่างชาติอยู่ กรณีนี้ผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลมีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายค่าเช่าในอัตรา 5% และออกหนังสือรับรองการหักภาษีให้เจ้าของ ซึ่งเจ้าของนำไปใช้เป็น เครดิตภาษี ตอนยื่น ภ.ง.ด.90 ได้ ส่วนเงินประกันการเช่าหรือเงินมัดจำคอนโดโดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 2–3 เดือนของค่าเช่า ตามการเจรจา