ปล่อยเช่ารายวันคอนโดจตุจักรบน Airbnb ผิดกฎหมายไหม โทษปรับและทางที่ถูกต้อง

ตลาดนัดจตุจักรในวันเสาร์–อาทิตย์ดึงคนหลักหมื่นเข้ามาในละแวกเดียวกัน ทั้งนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มาเดินซื้อของและคนต่างจังหวัดที่มาเป็นทริปสุดสัปดาห์ ห่างไปไม่กี่ร้อยเมตรยังมีตลาด อ.ต.ก. ที่คนแวะซื้ออาหารสด สวนจตุจักรและสวนวชิรเบญจทัศ (สวนรถไฟ) สำหรับคนออกกำลังกาย และเจเจ มอลล์กับมิกซ์ จตุจักรที่เปิดทุกวัน ดีมานด์คนเข้าออกย่านนี้จึงเป็นแบบ รายวัน ไม่ใช่รายเดือน ซึ่งตรงกับรูปแบบการพักของ Airbnb พอดี

• ตลาดนัดจตุจักร — แม่เหล็กหลักที่ดึงนักท่องเที่ยวเข้ามาพักค้างคืนช่วงสุดสัปดาห์ ทำให้ห้องรอบตลาดมีคนถามหาที่พักใกล้ ๆ ตลอด
• BTS หมอชิต และ MRT สวนจตุจักร/กำแพงเพชร — เดินถึงตลาดและสวนได้ ทำให้คอนโดรอบสถานีขายจุด 'เดินไปตลาดนัดได้' ได้ง่าย
• สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (บางซื่อ) — ฮับรถไฟทางไกลและสายสีแดง ดึงคนเดินทางข้ามจังหวัดที่ต้องการพักสั้น ๆ ใกล้สถานี
• ตลาด อ.ต.ก. และสวนสมเด็จพระนางเจ้าสิริกิติ์ฯ — จุดแวะของทั้งคนไทยและต่างชาติในวันธรรมดา ช่วยเติมดีมานด์นอกวันหยุด

เมื่อคิดเป็นตัวเลข ค่าเช่ารายคืนในทำเลนักท่องเที่ยวมักดูสูงกว่าค่าเช่ารายเดือนหารเป็นวันอยู่หลายเท่า โดยเฉพาะช่วงสุดสัปดาห์ที่ตลาดนัดเปิด (ตัวเลขจริงขึ้นกับห้องและช่วงเวลา ควรสำรวจตลาดเอง ณ ช่วงที่จะปล่อย) เจ้าของหลายคนจึงมองว่ารายวันคุ้มกว่าปล่อยยาว แต่นี่คือจุดที่ต้องระวัง เพราะ ดีมานด์รายวันที่ทำให้ทำเลนี้ดูทำเงินได้ คือสิ่งเดียวกับที่ทำให้มันเสี่ยงผิดกฎหมาย ยิ่งปล่อยสั้นเท่าไร ยิ่งเข้าข่ายธุรกิจโรงแรมชัดขึ้นเท่านั้น

หัวใจของเรื่องอยู่ที่ พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 ซึ่งกำหนดว่าการให้เช่าที่พักเป็นรายวันหรือระยะสั้น 'ต่ำกว่า 30 วัน' เข้าข่ายเป็นการประกอบธุรกิจโรงแรมที่ต้องมีใบอนุญาต พูดง่าย ๆ คือกฎหมายไม่ได้ดูว่าคุณเรียกมันว่าอะไร แต่ดูที่ ระยะเวลาเข้าพัก ถ้าปล่อยให้นักท่องเที่ยวพักคืนสองคืนผ่าน Airbnb โดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรม นั่นคือการทำธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายฉบับนี้ ไม่ว่าห้องนั้นจะอยู่ติดตลาดนัดจตุจักรหรือไม่ก็ตาม

กลับกัน การให้เช่าตั้งแต่ 30 วันขึ้นไป 'ไม่' เข้าข่ายธุรกิจโรงแรมตาม พ.ร.บ.ฉบับนี้ นี่คือเหตุผลว่าทำไมเส้นแบ่งจึงอยู่ที่ตัวเลข 30 วันพอดี ถ้าสัญญาเช่าของคุณเริ่มต้นที่ 30 วันขึ้นไป คุณก็ออกจากขอบเขตของกฎหมายโรงแรมไปโดยปริยาย ข้อสรุปที่นำไปใช้ได้ทันทีคือ 30 วันคือเกณฑ์ปลอดภัยขั้นต่ำ อะไรที่สั้นกว่านั้นถือว่ามีความเสี่ยงทางกฎหมายจนกว่าจะมีใบอนุญาตโรงแรมจริง ๆ ทั้งนี้รายละเอียดของแต่ละกรณีควรยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอีกครั้ง

โทษไม่ได้อยู่แค่บนกระดาษ การประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่มีใบอนุญาตมีทั้งโทษจำคุกและโทษปรับ รวมถึง 'ปรับรายวัน' ที่เดินหน้าไปเรื่อย ๆ ตราบใดที่ยังฝ่าฝืนอยู่ ซึ่งหมายความว่ายิ่งปล่อยเช่านานโดยไม่แก้ ยอดค่าปรับยิ่งบานปลาย ตารางด้านล่างสรุปบทลงโทษหลักตามที่ปรากฏในกฎหมายและคำพิพากษาจริง

คำพิพากษาของศาลจังหวัดหัวหินเมื่อต้นปี 2561 เป็นตัวอย่างชัดว่าเรื่องนี้ไม่ใช่ทฤษฎี ศาลตัดสินว่าการปล่อยเช่าคอนโดรายวัน–รายสัปดาห์ผ่าน Airbnb ผิดกฎหมายโรงแรมจริง และมีการบังคับใช้ในทางปฏิบัติ เจ้าของคอนโดรอบตลาดนัดจตุจักรจึงไม่ควรคิดว่า 'คงไม่มีใครมาจับ' นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงอีกชั้นที่แยกออกจากกฎหมายโรงแรม นั่นคือ การผิดข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งอาจนำไปสู่ค่าปรับหรือการห้ามใช้ส่วนกลาง เป็นคนละเรื่องกับโทษอาญาข้างต้น และเป็นประเด็นที่จะพูดถึงในหัวข้อถัดไป

ข่าวดีคือทำเลรอบจตุจักร–หมอชิตยังมีดีมานด์เช่าระยะยาวที่แข็งแรงพอจะทดแทนรายได้จากรายวันได้ ทางออกจึงไม่ใช่การเลิกปล่อยเช่า แต่คือการปรับโมเดลให้อยู่ในกรอบกฎหมาย โดยเริ่มจากการเข้าใจว่ากฎของนิติบุคคลอาจเข้มกว่ากฎหมายเสียอีก

1. อ่านข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดของอาคารตัวเองก่อน — หลายอาคารในกรุงเทพฯ ห้ามปล่อยเช่าระยะสั้นและกำหนดขั้นต่ำการเข้าพักไว้ที่ 6 เดือน ซึ่งเข้มกว่าเกณฑ์ 30 วันของกฎหมายโรงแรม
2. ตั้งระยะเวลาเข้าพักขั้นต่ำ 30 วันขึ้นไป เพื่อให้หลุดจากข่าย พ.ร.บ.โรงแรม 2547 และปรับเงื่อนไขในประกาศให้ชัดว่าไม่รับพักรายคืน
3. จับดีมานด์เช่ารายเดือนที่มีอยู่จริงในย่านนี้ — ชาวต่างชาติที่ทำงานระยะยาว คนที่ต้องเดินทางบ่อยผ่านสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ หรือคนที่มาพักยาวใกล้สวนจตุจักร โดยอาจทำเป็นแบบ serviced-lease รายเดือน
4. ยืนยันรายละเอียดกับนิติบุคคลและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและภาษีก่อนลงประกาศทุกครั้ง