โควตาต่างชาติ คอนโด จตุจักร: เช็กสัดส่วน 49% ให้ชัวร์ก่อนวางเงินจอง

หัวใจของเรื่องนี้อยู่ที่ พระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 19 ทวิ ซึ่งกำหนดว่าคนต่างด้าวและนิติบุคคลต่างด้าวจะถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดรวมกันในอาคารชุดหนึ่งได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของ 'เนื้อที่' ห้องชุดทั้งหมดในอาคารนั้น จุดที่คนมักเข้าใจผิดคือ ตัวเลข 49% ไม่ได้นับจากจำนวนห้อง แต่นับจากพื้นที่ ดังนั้นชาวต่างชาติที่ซื้อห้องขนาด 60 ตารางเมตร จะกินโควตามากกว่าคนที่ซื้อสตูดิโอ 28 ตารางเมตรเกือบเท่าตัว หมายความว่าตึกอาจยังเหลือ 'จำนวนห้อง' ให้ต่างชาติซื้อ แต่เนื้อที่รวมอาจใกล้ชนเพดาน 49% แล้วก็ได้ นี่คือเหตุผลที่ต้องเช็กเป็นตารางเมตร ไม่ใช่เช็กเป็นห้อง

เพดานนี้เต็มเร็วเป็นพิเศษในคอนโดไฮไรส์ย่านหมอชิต–จตุจักร เพราะทำเลตรงนี้เป็นจุดที่ผู้ซื้อต่างชาติชอบ ตึกหลายแห่งเดินถึง BTS หมอชิต และ MRT สวนจตุจักร ได้ในไม่กี่นาที เชื่อมต่อ MRT กำแพงเพชร พหลโยธิน และวิ่งเข้าสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (บางซื่อ) ที่เป็นศูนย์กลางรถไฟทางไกลและสายสีแดง บวกกับติดพื้นที่สีเขียวใหญ่อย่างสวนจตุจักร สวนวชิรเบญจทัศ (สวนรถไฟ) และสวนสมเด็จพระนางเจ้าสิริกิติ์ฯ รวมถึงตลาดนัดจตุจักรและตลาด อ.ต.ก. ในระยะเดินถึง ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ห้องในตึกทำเลดีถูกจับจองโดยผู้ซื้อต่างชาติจนโควตาชนเพดานก่อนตึกอื่น การรู้ล่วงหน้าว่าตึกไหนใกล้เต็มจึงเป็นข้อมูลที่มีค่า

ก่อนวางมัดจำแม้แต่บาทเดียว สิ่งที่ควรทำคือตรวจสอบว่าโควตาต่างชาติของตึกนั้นยังเปิดพอสำหรับห้องที่คุณจะซื้อหรือไม่ อย่าเชื่อคำบอกปากเปล่าจากคนขาย ให้ขอเป็นลายลักษณ์อักษรและเทียบกับเอกสารทางการ ขั้นตอนด้านล่างเป็นแนวทางกว้าง ๆ ส่วนรายละเอียด ค่าธรรมเนียม และแบบฟอร์มที่ใช้จริง ควรยืนยันกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่และทนายอีกครั้ง เพราะระเบียบปฏิบัติอาจปรับได้

เมื่อโควตายังเปิดและคุณเดินหน้าซื้อแบบถือกรรมสิทธิ์ (freehold) เส้นทางเงินคือหัวใจอีกอย่างที่พลาดไม่ได้ กฎหมายกำหนดว่าคนต่างด้าวที่จะถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดต้องเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่ง เช่น มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักร ได้รับอนุญาตตามกฎหมายส่งเสริมการลงทุน (BOI) หรือ 'นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาซื้อ' ซึ่งเส้นทางสุดท้ายเป็นที่นิยมที่สุด และผูกกับเอกสารที่ชื่อ Foreign Exchange Transaction Form (FET) เดิมเรียก 'แบบ ธ.ต.3' เอกสารนี้ธนาคารในไทยออกให้เพื่อยืนยันว่ามีการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาแลกเป็นเงินบาทจริง โดยธนาคารจะออกให้เฉพาะกรณีโอนเข้าจากต่างประเทศเกิน 50,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อรายการ และต้องนำตัวจริงไปแสดงต่อสำนักงานที่ดิน ไม่มีก็โอนไม่ได้

ถ้าตรวจแล้วโควตา 49% ของตึกในย่านหมอชิต–จตุจักรเต็มพอดี ไม่ได้แปลว่าจบ ทางเลือกที่คนใช้กันคือทำสัญญาเช่าระยะยาว (leasehold) ซึ่งกฎหมายไทยกำหนดระยะเวลาเช่าสูงสุดต่อครั้งได้ไม่เกิน 30 ปี จุดสำคัญที่ต้องรู้คือ สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปี (รวมถึงสัญญา 30 ปี) ต้องนำไปจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน จึงจะมีผลบังคับตามกฎหมายเต็มระยะเวลา ถ้าไม่จดทะเบียน สิทธิเช่าอาจบังคับได้ไม่เต็มตามที่ตกลง

ก่อนเซ็นสัญญาเช่าระยะยาว ให้ทนายด้านอสังหาฯ ตรวจข้อความเรื่องระยะเวลา เงื่อนไขการต่ออายุ และสิทธิการโอนสิทธิเช่าให้ชัดทุกบรรทัด เพราะข้อความที่ดูเหมือนรับประกันการต่อสัญญาอาจไม่ผูกพันจริงตามกฎหมาย ทั้งเรื่องโควตา FET และ leasehold ที่เล่ามาเป็นเพียงโครงสร้างกว้าง ไม่ใช่คำแนะนำที่ใช้แทนมืออาชีพ ควรยืนยันรายละเอียดล่าสุดกับสำนักงานที่ดินและทนายเสมอ หากอยากเห็นภาพรวมการซื้อคอนโดของชาวต่างชาติในย่านจตุจักรทั้งกระบวนการ สามารถอ่านต่อได้ในคู่มือฉบับเต็มที่เป็นบทความหลักของเรา