ภาษีปล่อยเช่าคอนโดจตุจักร ยื่นยังไง หักค่าใช้จ่ายได้เท่าไร

ค่าเช่าที่คุณได้รับจากคอนโดย่านหมอชิต–กำแพงเพชรทุกเดือน กฎหมายไม่ได้มองว่าเป็น 'เงินฟรี' แต่เป็นเงินได้พึงประเมินที่ต้องนำมาคำนวณภาษี โดยจัดอยู่ในเงินได้ประเภทที่ 5 ตามมาตรา 40(5) แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งเป็นหมวดของค่าเช่าทรัพย์สิน สำหรับเจ้าของที่เป็นบุคคลธรรมดา นี่คือจุดที่หลายคนเข้าใจผิด เพราะคิดว่ารายได้ค่าเช่าเป็นเรื่องส่วนตัวที่ไม่ต้องแจ้ง ทั้งที่จริงเมื่อรวมกับเงินได้ประเภทอื่นนอกจากเงินเดือนแล้ว เกิน 60,000 บาทต่อปี ก็ต้องยื่นแบบ ภ.ง.ด.90 ลองคิดจากตัวเลขจริง คอนโดหนึ่งห้องแถวสวนจตุจักรหรือใกล้ MRT กำแพงเพชร ปล่อยเช่าเดือนละ 15,000 บาท ปีหนึ่งก็ 180,000 บาท ซึ่งสูงกว่าเพดานหลายเท่า การยื่นภาษีจึงไม่ใช่ทางเลือก แต่เป็นหน้าที่.

• ค่าเช่าคอนโดเป็นเงินได้ประเภทที่ 5 ตาม ม.40(5) — คนละหมวดกับเงินเดือน (ซึ่งเป็นประเภทที่ 1)
• มนุษย์เงินเดือนทั่วไปยื่น ภ.ง.ด.91 ก็พอ แต่พอมีรายได้ค่าเช่าเข้ามา ต้องเปลี่ยนไปยื่น ภ.ง.ด.90 ที่รองรับเงินได้หลายประเภท
• เกณฑ์ต้องยื่นคือ เงินได้ประเภทอื่นนอกจากเงินเดือนเกิน 60,000 บาทต่อปี ซึ่งค่าเช่าคอนโดจตุจักรแทบทุกห้องเกินอยู่แล้ว
• ช่วงเวลายื่นคือ 1 มกราคม – 31 มีนาคม ของปีถัดจากปีภาษีที่มีเงินได้

เมื่อยื่น ภ.ง.ด.90 คุณไม่ต้องเสียภาษีจากค่าเช่าเต็มจำนวน เพราะกฎหมายให้หักค่าใช้จ่ายก่อน และสำหรับเงินได้ ม.40(5) มีสองทางเลือก ทางแรกคือ หักแบบเหมา 30% ของค่าเช่า ซึ่งง่ายที่สุด ไม่ต้องมีเอกสารใบเสร็จใดๆ กรอกตัวเลขแล้วหักได้เลย ทางที่สองคือหักตามจริงตามความจำเป็นและสมควร เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมแซม ดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อคอนโด และค่าเสื่อมของทรัพย์สิน แต่ต้องเก็บหลักฐานเอกสารครบทุกรายการเพื่อพิสูจน์ได้หากถูกตรวจสอบ. หลักการเลือกไม่ซับซ้อน ถ้าค่าใช้จ่ายจริงของคุณต่ำกว่า 30% ของค่าเช่า ให้หักเหมา ถ้าสูงกว่า ให้หักตามจริง.

ยกตัวอย่างให้เห็นภาพ เจ้าของคอนโดใกล้ MRT พหลโยธินที่ผ่อนหมดแล้ว ค่าส่วนกลางและค่าซ่อมรวมกันทั้งปีอาจไม่ถึง 20,000 บาท ต่ำกว่า 30% ของค่าเช่าปีละ 180,000 บาทมาก จึงควรหักเหมาไปเลย ในทางกลับกัน เจ้าของห้องใหม่แถวสถานีกลางบางซื่อที่เพิ่งกู้ซื้อ ดอกเบี้ยปีแรกอาจสูงจนค่าใช้จ่ายจริงทะลุ 30% การหักตามจริงจึงคุ้มกว่า แต่ต้องยอมรับภาระเก็บเอกสาร ทั้งนี้เงื่อนไขค่าใช้จ่ายที่หักได้ตามจริงมีรายละเอียดปลีกย่อย ควรปรึกษานักบัญชีหรือตรวจสอบกับกรมสรรพากรก่อนตัดสินใจ.

มาดูตัวเลขจริงกันทั้งกระบวนการ สมมติเจ้าของคอนโดแถวหมอชิตปล่อยเช่าเดือนละ 15,000 บาท ทั้งปีได้ค่าเช่า 180,000 บาท เลือกหักเหมา 30% เท่ากับ 54,000 บาท เหลือเงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย 126,000 บาท จากนั้นยังหักค่าลดหย่อนส่วนตัวได้อีก 60,000 บาท เหลือเงินได้สุทธิ 66,000 บาท ซึ่งเมื่อนำไปเข้าบัญชีอัตราภาษีก้าวหน้า ที่เงินได้สุทธิ 150,000 บาทแรกได้รับยกเว้นภาษี เจ้าของที่มีเพียงรายได้ค่าเช่าก้อนนี้อย่างเดียวจึงแทบไม่ต้องเสียภาษีเลย.

1. ค่าเช่าทั้งปี: 15,000 × 12 = 180,000 บาท
2. หักเหมา 30%: 180,000 × 30% = 54,000 บาท เหลือ 126,000 บาท
3. หักค่าลดหย่อนส่วนตัว 60,000 บาท เหลือเงินได้สุทธิ 66,000 บาท
4. เงินได้สุทธิ 66,000 บาท ยังอยู่ในช่วง 150,000 บาทแรกที่ได้รับยกเว้น — ภาษีใกล้ศูนย์

สำหรับห้องราคาย่อมกว่าแถวกำแพงเพชรที่ปล่อยเช่า 12,000 บาท/เดือน (144,000 บาท/ปี) หักเหมา 30% เหลือราว 100,800 บาท ส่วนห้องดีขึ้นมาแถวสวนจตุจักรที่ 25,000 บาท/เดือน (300,000 บาท/ปี) หักเหมาเหลือ 210,000 บาท ยิ่งค่าเช่าสูง ฐานเงินได้ยิ่งใหญ่และมีโอกาสชนขั้นภาษีที่สูงขึ้น ทั้งหมดนี้เป็นการประมาณเพื่อให้เห็นวิธีคิด ไม่ใช่ตัวเลขที่ใช้ยื่นได้ทันที ควรคำนวณกับสถานการณ์จริงและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี.

มีสองกลไกที่เจ้าของคอนโดปล่อยเช่ามักมองข้าม อย่างแรกคือเมื่อผู้เช่าเป็นนิติบุคคล เช่น บริษัทที่เช่าห้องใกล้สถานีกลางบางซื่อไว้ให้พนักงานต่างชาติอยู่ ตอนจ่ายค่าเช่าบริษัทมีหน้าที่ หักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ของค่าเช่าไว้ แล้วออกหนังสือรับรองการหักภาษี (ใบ 50 ทวิ) ให้คุณ เงินก้อน 5% นี้ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายที่หายไป แต่เป็นภาษีจ่ายล่วงหน้า คุณนำใบ 50 ทวิไปใช้เป็นเครดิตหักออกจากภาษีที่ต้องชำระตอนยื่น ภ.ง.ด.90 ได้ ถ้าหักไว้เกินก็ขอคืนได้.

• ผู้เช่าเป็นบริษัท → หัก ณ ที่จ่าย 5% ของค่าเช่า และต้องออกใบ 50 ทวิให้เจ้าของ
• ผู้เช่าเป็นบุคคลทั่วไป → ไม่มีการหัก ณ ที่จ่าย คุณคำนวณและชำระเองตอนยื่น
• เก็บใบ 50 ทวิทุกใบไว้ให้ครบ เพราะเป็นหลักฐานเครดิตภาษีที่จ่ายล่วงหน้าไปแล้ว
• ภาษี ณ ที่จ่าย 5% เป็นเงินจ่ายล่วงหน้า ไม่ใช่ต้นทุนเพิ่ม