ขายดาวน์คอนโดย่านบางซื่อ–กำแพงเพชร ทำสัญญาอย่างไรไม่ให้เสียเปรียบ
ขายดาวน์คอนโดในโซนบางซื่อ–กำแพงเพชรกำลังเป็นที่นิยม เพราะเป็นย่าน TOD ที่มีคนจองห้องไว้เก็งกำไรหรือรอโอนจำนวนมาก แต่กระบวนการนี้ซับซ้อนกว่าการขายคอนโดมือสองทั่วไป เพราะสิ่งที่ส่งมอบคือสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาที่ยังไม่จบ ไม่ใช่ตัวห้องที่มีโฉนดพร้อมโอน บทความนี้ไล่ตั้งแต่การตรวจสอบว่าโครงการมีสิทธิเก็บค่าเปลี่ยนชื่อจากคุณหรือไม่ การคำนวณกำไร–ขาดทุนที่แท้จริงหลังหักภาษี ไปจนถึงวิธีส่งมอบเงินให้ปลอดภัยด้วยระบบ escrow
สารบัญ
ขายดาวน์คอนโดคืออะไร และทำไมโซนบางซื่อ–กำแพงเพชรถึงมีคนทำเยอะ
การขายดาวน์คอนโด คือการโอนสิทธิตามสัญญาจอง–ผ่อนดาวน์ให้คนอื่นเข้ามารับช่วงต่อ ก่อนที่โครงการจะสร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อคนแรก จึงต่างจากการ 'ขายต่อ' ห้องที่สร้างเสร็จและมีโฉนดห้องชุดแล้ว เพราะสิ่งที่คุณส่งมอบไม่ใช่ตัวห้อง แต่เป็น สิทธิและหน้าที่ตามสัญญา ที่ยังไม่จบ ผู้ที่มารับช่วงต้องผ่อนงวดดาวน์ที่เหลือต่อไปจนถึงวันโอน และตกลงรับภาระเดิมทั้งหมดแทนคุณ
กลไกเงินโดยสรุปคือ ผู้รับโอนสิทธิจะจ่ายเงินคืนให้คุณเท่ากับที่คุณจมไปแล้ว ทั้งเงินจอง เงินทำสัญญา และค่างวดดาวน์ที่ผ่อนมา บวกหรือลบด้วยส่วนต่าง (premium) แล้วแต่ทำเลและราคาตลาดช่วงนั้น ถ้าโครงการเป็นที่ต้องการ คุณอาจได้ส่วนต่างเพิ่ม แต่ถ้าตลาดนิ่งหรือมีของขายดาวน์เยอะในย่านเดียวกัน ส่วนต่างก็อาจหดจนเหลือแค่ได้ทุนคืน หรือขาดทุน
เหตุที่โซนบางซื่อ–กำแพงเพชรมีคนขายดาวน์กันมาก เพราะเป็นพื้นที่ TOD รอบสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์และ MRT กำแพงเพชร–สวนจตุจักร ที่มีตึกพรีเซลผุดขึ้นต่อเนื่อง โครงการแนวนี้มักเปิดจองล่วงหน้าหลายปีก่อนสร้างเสร็จ ช่วงว่างระหว่างวันจองกับวันโอนที่ยาว ทำให้ผู้ซื้อบางคนเปลี่ยนใจ ผ่อนไม่ไหว หรืออยากออกก่อนกำหนด
เช็กก่อนขาย: โครงการยอมให้เปลี่ยนสัญญาไหม และค่าเปลี่ยนชื่อเท่าไหร่
จุดที่คนเข้าใจผิดมากที่สุดคือ 'ค่าเปลี่ยนชื่อ' ซึ่งคำตอบขึ้นอยู่กับว่าคุณเซ็นถึงขั้นไหนแล้ว หากคุณยังอยู่ในขั้น ใบจอง (ยังไม่ได้เซ็นสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด) กฎหมายไม่ได้ควบคุมเงื่อนไขใบจองไว้เป็นการเฉพาะ โครงการจึงมีสิทธิกำหนดเงื่อนไขและเรียกเก็บค่าเปลี่ยนชื่อได้ แต่เมื่อเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดแบบมาตรฐานตามประกาศกรมที่ดินแล้ว สถานการณ์เปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ
| ขั้นตอน | โครงการเก็บค่าเปลี่ยนชื่อได้ไหม | หลักที่อ้างอิง |
|---|---|---|
| ขั้นใบจอง (ยังไม่เซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย) | ได้ ตามเงื่อนไขที่โครงการกำหนดเอง | ไม่มีกฎหมายควบคุมใบจองเป็นการเฉพาะ |
| หลังเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (แบบกรมที่ดิน) | ไม่มีสิทธิเก็บเพิ่มเมื่อโอนสิทธิ | สัญญาข้อ 4.5 ผู้จะขายตกลงไม่เรียกค่าใช้จ่ายใด ๆ เพิ่ม |
- ขอดูสัญญาฉบับที่คุณเซ็นไว้ และตรวจว่าเป็นเพียงใบจอง หรือเป็นสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดแล้ว
- ถ้าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ให้เปิดดูข้อ 4.5 ที่ระบุว่าผู้จะขายตกลงจะไม่เรียกร้องค่าใช้จ่ายใด ๆ เพิ่มขึ้นเมื่อมีการโอนสิทธิ
- ถามฝ่ายขายเป็นลายลักษณ์อักษรว่ามีค่าเปลี่ยนชื่อ/เปลี่ยนสัญญาหรือไม่ เท่าไหร่ และเก็บด้วยเหตุผลใด
- ขอแบบฟอร์มโอนสิทธิและรายการเอกสารที่โครงการต้องการ เพื่อให้วันโอนสิทธิที่สำนักงานขายราบรื่น
คำนวณกำไร–ขาดทุนจริง แล้วอย่าลืมภาษีเงินได้
- รวมเงินที่จ่ายไปจริงทั้งหมด: เงินจอง + เงินทำสัญญา + ค่างวดดาวน์ที่ผ่อนไปแล้ว = ต้นทุนที่คุณจมไป
- หักค่าเปลี่ยนชื่อ (ถ้ามี) และค่าใช้จ่ายในการหาผู้ซื้อ ออกจากยอดที่ผู้รับโอนจะจ่ายให้คุณ
- เปรียบเทียบ: (เงินที่ผู้ซื้อจ่ายให้ − ต้นทุนที่จมไป − ค่าเปลี่ยนชื่อ − ค่าอื่น ๆ) = กำไร/ขาดทุนจริง
- ตัวอย่างคร่าว ๆ: จมไป 300,000 บาท ผู้รับโอนจ่าย 340,000 บาท ดูเหมือนได้ 40,000 แต่ถ้าโครงการเก็บค่าเปลี่ยนชื่อ 30,000 กำไรจริงเหลือราว 10,000 บาทเท่านั้น (ตัวเลขสมมติเพื่อให้เห็นภาพ)
เมื่อได้กำไรจริงแล้ว อย่าลืมภาษี กำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งรวมถึงการขายดาวน์/โอนสิทธิ ถือเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 8 ตามมาตรา 40 แห่งประมวลรัษฎากร สำหรับการขายแบบไม่มุ่งการค้า ภาษีเงินได้จะถูกหัก ณ ที่จ่ายที่กรมที่ดินในขณะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โดยหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง (นับสูงสุด 10 ปี) และคิดเป็น Final Tax เพดานสูงสุด 20%
| ประเด็น | สาระสำคัญ |
|---|---|
| ประเภทเงินได้ | กำไรจากการขาย/โอนสิทธิ = เงินได้ประเภทที่ 8 ตามมาตรา 40 |
| จุดหักภาษี | หัก ณ ที่จ่ายที่กรมที่ดินตอนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ |
| การหักค่าใช้จ่าย | ตามจำนวนปีถือครอง นับสูงสุด 10 ปี เป็น Final Tax เพดาน 20% |
ส่งมอบเงินให้ปลอดภัย และสัญญาณอันตรายก่อนโอนสิทธิในโซน TOD
เมื่อขายดาวน์ คุณกับผู้รับโอนต้องส่งมอบเงินก้อนใหญ่กันเองนอกกรมที่ดิน ซึ่งเป็นจุดเสี่ยงที่สุด ทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าคือใช้ บริการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (escrow) ภายใต้พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 ซึ่งมีผลบังคับตั้งแต่ 21 พฤษภาคม 2551 บริการนี้เป็นแบบสมัครใจ ผู้ดูแลจะเปิดบัญชีแยกเก็บเงิน ออกหลักฐานการฝาก และโอนเงินพร้อมดอกผลให้ต่อเมื่อคู่สัญญาปฏิบัติตามข้อตกลงครบถ้วนแล้ว จึงช่วยกันไม่ให้ฝ่ายใดจ่ายก่อนแล้วอีกฝ่ายเบี้ยว
ข้อดี
- เงินถูกพักในบัญชีแยกของผู้ดูแล ไม่ใช่กระเป๋าคู่สัญญาอีกฝ่าย
- มีหลักฐานการฝากชัดเจน ลดข้อพิพาทเรื่องจ่ายแล้วหรือยัง
- ปล่อยเงินต่อเมื่อเงื่อนไข เช่น การเปลี่ยนชื่อสำเร็จ ครบถ้วน
- ได้ดอกผลคืนพร้อมเงินต้นตามที่ตกลง
ข้อควรพิจารณา
- เป็นบริการสมัครใจ ทั้งสองฝ่ายต้องยอมใช้ร่วมกัน
- มีค่าบริการและขั้นตอนเอกสารเพิ่ม
- ไม่ได้ทำให้ดีลที่มีความเสี่ยงพื้นฐานกลายเป็นดีลดี ยังต้องตรวจสัญญาเอง
- จ่ายเงินให้ผู้ขายก่อนที่โครงการจะยืนยันการเปลี่ยนชื่อเป็นลายลักษณ์อักษร
- ผู้รับโอนสิทธิที่อาจกู้สินเชื่อไม่ผ่านในวันโอน ทำให้ดีลค้างกลางทาง
- โครงการในโซน TOD บางซื่อ–กำแพงเพชรที่มีแนวโน้มเลื่อนกำหนดก่อสร้าง ยิ่งช่วงว่างยาว ยิ่งเสี่ยง
- เข้าใจว่าใบเสร็จจองเท่ากับสิทธิที่โอนได้ ทั้งที่ต้องดูขั้นสัญญาจริง
คำถามที่พบบ่อย
ขายดาวน์คอนโดคืออะไร ต่างจากขายคอนโดมือสองยังไง
ขายดาวน์คือการโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจอง–ผ่อนดาวน์ให้คนอื่นรับช่วงต่อ ก่อนที่โครงการจะสร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ ต่างจากขายคอนโดมือสองที่ห้องสร้างเสร็จและมีโฉนดห้องชุดแล้ว ผู้รับโอนสิทธิในกรณีขายดาวน์ต้องผ่อนงวดที่เหลือต่อจนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์เอง
โครงการมีสิทธิเก็บค่าเปลี่ยนชื่อขายดาวน์ไหม
ขึ้นอยู่กับว่าเซ็นสัญญาถึงขั้นไหน ถ้ายังเป็นแค่ใบจองที่ไม่มีกฎหมายควบคุมเป็นการเฉพาะ โครงการมีสิทธิกำหนดเงื่อนไขและเรียกเก็บค่าเปลี่ยนชื่อได้ แต่ถ้าเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดแบบมาตรฐานตามประกาศกรมที่ดินแล้ว สัญญาข้อ 4.5 ระบุว่าผู้จะขายตกลงจะไม่เรียกร้องค่าใช้จ่ายเพิ่มเมื่อมีการโอนสิทธิ ควรเปิดสัญญาตัวเองอ่านให้แน่ใจก่อน
กำไรจากการขายดาวน์คอนโดต้องเสียภาษีไหม
ต้องเสีย กำไรจากการขายดาวน์ถือเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 8 ตามมาตรา 40 ประมวลรัษฎากร และสำหรับการขายแบบไม่มุ่งการค้าจะถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายตอนจดทะเบียนโอนที่กรมที่ดิน โดยหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครองก่อนคิดภาษี ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีเพื่อประเมินยอดที่แน่นอน
ค่าเปลี่ยนชื่อคอนโดขายดาวน์ประมาณเท่าไหร่
ไม่มีอัตราตายตัว แต่ละโครงการกำหนดเองต่างกันมาก บางโครงการเรียกเก็บตั้งแต่ประมาณ 10,000 ถึง 100,000 บาท ตัวเลขนี้เป็นช่วงกว้างที่ควรตรวจสอบกับฝ่ายขายของโครงการนั้นๆ โดยตรง เพราะขึ้นอยู่กับนโยบายเฉพาะโครงการ ณ ช่วงเวลาที่ทำธุรกรรมจริง
escrow account ในการซื้อขายคอนโดคืออะไร จำเป็นไหม
escrow คือบริการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาภายใต้พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 ซึ่งเปิดบัญชีแยกเก็บเงินและโอนให้เมื่อทั้งสองฝ่ายทำตามเงื่อนไขครบถ้วน เป็นบริการแบบสมัครใจ ไม่ได้บังคับใช้ แต่ช่วยลดความเสี่ยงที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจ่ายเงินไปแล้วอีกฝ่ายไม่ทำตามข้อตกลง
บทสรุป
ก่อนตกลงขายดาวน์คอนโดในโซนบางซื่อ–กำแพงเพชร สิ่งแรกที่ควรทำคือหยิบสัญญาฉบับที่เซ็นไว้ขึ้นมาดูให้ชัดว่าเป็นแค่ใบจองหรือเป็นสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดแล้ว เพราะสถานะนี้กำหนดว่าโครงการมีสิทธิเก็บค่าเปลี่ยนชื่อจากคุณได้หรือไม่ ถัดมาให้คำนวณกำไรจริงหลังหักค่าใช้จ่ายและตั้งงบภาษีเงินได้ไว้ล่วงหน้า ไม่ใช่คำนวณแค่ส่วนต่างเงินที่ได้รับหน้าตา และสุดท้ายเมื่อถึงขั้นรับเงินก้อนใหญ่จากผู้รับโอน ควรพิจารณาใช้บริการ escrow แทนการโอนตรงกันเอง เพื่อลดความเสี่ยงที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดนัด ทั้งหมดนี้ควรตรวจสอบรายละเอียดกับฝ่ายขายโครงการและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี/กฎหมายอีกครั้งก่อนเซ็นโอนสิทธิจริง
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
ข้อมูลร้าน ราคา เวลาเปิด และข้อเท็จจริงในบทความนี้อ้างอิงจากแหล่งด้านล่าง ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดอีกครั้งก่อนเดินทางหรือทำธุรกรรม
บทความที่เกี่ยวข้อง
เช็กลิสต์สัญญาเช่าคอนโด จตุจักร: เสียง ฝุ่น และเงินประกันที่ต้องอ่านก่อนเซ็น
ก่อนเซ็นสัญญาเช่าคอนโดรอบตลาดนัดจตุจักร ต้องรู้ทั้งกฎเงินประกันของ สคบ. และปัญหาเฉพาะทำเล เช่น เสียงรถทัวร์หมอชิตและฝุ่นถนนกำแพงเพชร
ปล่อยเช่าคอนโดให้ชาวต่างชาติย่านจตุจักร: ตม.30 เอกสาร และภาษีที่เจ้าของต้องรู้
เจ้าของคอนโดย่านจตุจักรที่ปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติมีหน้าที่ตามกฎหมาย 3 เรื่องที่พลาดไม่ได้ ทั้งแจ้ง ตม.30 เอกสารผู้เช่า และภาษีค่าเช่า
รีไฟแนนซ์คอนโดจตุจักรหลังครบ 3 ปี ลดดอกได้จริงแค่ไหน คุ้มหรือไม่
คำนวณให้เห็นชัดว่ารีไฟแนนซ์คอนโดจตุจักรปีที่ 4 คุ้มค่าจดจำนอง 1% แค่ไหน เทียบกับขอ retention แบงก์เดิม
จตุจักรไปโรงพยาบาล: เทียบเส้นทาง เปาโล วิภาวดี ภูมิพล เร็วสุด
เทียบเส้นทางจากหมอชิต–พหลโยธินไปโรงพยาบาลภูมิพล เปาโลเกษตร และวิภาวดี พร้อมจุดตัดสำคัญว่าเมื่อไหร่ควรเลิกคิดเรื่องรถแล้วโทร 1669