คอนโดใหม่หมอชิตปล่อยเช่า: เจาะ The Line จตุจักร-หมอชิต คำนวณ Yield จริง
คอนโดใหม่หมอชิตปล่อยเช่าเป็นหัวข้อที่พูดถึงกันบ่อยในย่านจตุจักร แต่ตัวเลขที่ใช้อ้างมักเป็นการประมาณการลอย ๆ โดยไม่มีตัวอย่างจริงมารองรับ บทความนี้หยิบ The Line จตุจักร-หมอชิต ตึก 43 ชั้น 841 ยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วตั้งแต่ปี 2560 มากางราคาขายมือสอง ค่าเช่าจากประกาศจริง และค่าส่วนกลาง 50 บาท/ตร.ม./เดือน เพื่อคำนวณทั้ง gross และ net yield ให้เห็นตัวเลขจริงแทนคำโฆษณา พร้อมเทียบกับคอนโดใกล้เคียงอย่างเอ็ม จตุจักรและยู ดีไลท์@จตุจักร สเตชั่น และชี้ให้เห็นว่าผู้เช่ากลุ่มไหนที่ทำให้ตัวเลขนี้เป็นจริงได้ในทางปฏิบัติ
อินโฟกราฟิก · ข้อมูลจริง
คะแนนรีวิว Google ของแต่ละโครงการ
4 โครงการ · เรียงตามอันดับในบทความ
- เดอะ ไลน์ จตุจักร-หมอชิต 4.5304 รีวิว
- เอ็ม จตุจักร 4.5257 รีวิว
- ยู ดีไลท์@จตุจักร สเตชั่น 4.2129 รีวิว
- ลุมพินี พาร์ค วิภาวดี-จตุจักร 4.493 รีวิว
ข้อมูลจาก Google Maps · อาจเปลี่ยนแปลงได้
สารบัญ
The Line จตุจักร-หมอชิต คืออะไร และอยู่ตรงไหนกันแน่
อาคารสูง 43 ชั้น หลังเดียวเด่นอยู่ริมถนนพหลโยธิน ฝั่งแขวงจอมพล เขตจตุจักร คือ The Line จตุจักร-หมอชิต โครงการที่พัฒนาโดย BTS Sansiri Holding One ซึ่งเป็นการร่วมทุนระหว่างแสนสิริกับ BTS จำนวน 841 ยูนิต สร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2560 จุดที่ทำให้ตึกนี้ถูกพูดถึงในแง่ปล่อยเช่าคือระยะเดินถึงระบบราง — ห่าง MRT สวนจตุจักร ประมาณ 350 เมตร และ BTS หมอชิต ประมาณ 400 เมตร โดยมี Skywalk เชื่อมจากสถานีเข้าหน้าโครงการ สำคัญที่ต้องเข้าใจก่อนคำนวณอะไรทั้งหมด คือนี่ไม่ใช่โครงการขายก่อนสร้าง (off-plan) แต่เป็นตึกที่อยู่จริงมาหลายปีแล้ว ดังนั้นข้อกังวลเรื่องความไม่แน่นอนของพรีเซล ให้ยกไปใช้กับโครงการเปิดใหม่รอบข้างแทน ไม่ใช่กับตึกนี้
อันดับที่ 1: เดอะ ไลน์ จตุจักร-หมอชิต
คอนโด High Rise ติด Skywalk สถานี
คอนโดหลังเดียว 43 ชั้น 841 ยูนิต บนถนนพหลโยธิน แขวงจอมพล จุดขายหลักคือทำเลติดรางแบบเดินถึงโดยไม่ต้องออกแดด ผังห้องมีให้เลือกตั้งแต่ 1 ห้องนอนขนาดเล็กไปจนถึง Duplex ทำให้ครอบคลุมทั้งกลุ่มผู้เช่ารายเดี่ยวและครอบครัวเล็ก ค่าส่วนกลางอยู่ที่ 50 บาท/ตร.ม./เดือน และเงินกองทุนสำรอง 500 บาท/ตร.ม. เรตติ้งผู้ใช้บน Google อยู่ที่ ★4.5 จาก 304 รีวิว ซึ่งถือว่าดีสำหรับคอนโดที่มีคนอยู่จริงหนาแน่นระดับนี้ ตัวเลขและราคาทั้งหมดในบทความควรตรวจสอบซ้ำ ณ วันที่อ่าน
- คะแนน Google
- ★ 4.5 (304 รีวิว)
- ที่ตั้ง
- 988 ถ. พหลโยธิน
- ประเภทห้อง: 1 ห้องนอน 25.25–47.00 ตร.ม., 2 ห้องนอน 53.50–66.00 ตร.ม., 3 ห้องนอน 77.75–85.25 ตร.ม. และ Duplex 2–3 ห้องนอน 84.50–105.75 ตร.ม.
- สิ่งอำนวยความสะดวก: สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, Jacuzzi, Library, Meeting Room และ Business Center รองรับคนทำงาน
- Game Room, Kids Room และสวนส่วนกลาง สำหรับผู้เช่าที่อยู่ยาวหรือมีครอบครัว
- Smart Locker รับพัสดุ กับ Skywalk เชื่อมสถานี ซึ่งเป็นจุดที่ผู้เช่าสาย commute ให้ความสำคัญจริง
- สร้างเสร็จปี 2560 พัฒนาโดย BTS Sansiri Holding One — เป็นตึกพร้อมอยู่ ไม่ใช่ขายใบจอง
กางตัวเลข: ราคาต่อยูนิต เทียบค่าเช่าจริง แล้วคำนวณ Gross/Net Yield
ลองกางเลขห้อง 1 ห้องนอนขนาดราว 26 ตร.ม. ซึ่งเป็นยูนิตที่สภาพคล่องปล่อยเช่าดีที่สุด จากประกาศบนเว็บซื้อขาย ราคาขายมือสองอยู่ในช่วงประมาณ 3.5–4.4 ล้านบาท และค่าเช่าห้องแบบนี้อยู่ในช่วงราว 16,500–19,000 บาท/เดือน ทั้งสองตัวเลขนี้เป็นข้อมูล ณ ช่วงที่เขียนจากประกาศออนไลน์ ควรตรวจสอบอีกครั้งก่อนตัดสินใจ สูตร gross yield ง่ายมาก คือค่าเช่าทั้งปีหารด้วยราคาซื้อ สมมติเช่า 18,000 บาท/เดือน กับราคา 4,000,000 บาท จะได้ (18,000×12) ÷ 4,000,000 ≈ 5.4% ต่อปีแบบ gross แต่ตัวเลขที่เข้ากระเป๋าจริงต้องหักค่าถือครองออกก่อน ทั้งค่าส่วนกลาง 50 บาท/ตร.ม./เดือน (ประมาณ 1,300 บาท/เดือนสำหรับ 26 ตร.ม.), ช่วงห้องว่างระหว่างผู้เช่า, ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และค่าซ่อมบำรุงกับเฟอร์นิเจอร์ที่ต้องเปลี่ยนตามอายุ
| รายการ | ตัวเลขที่ใช้คำนวณ | ต่อปี |
|---|---|---|
| ราคาซื้อ (สมมติ) | 4,000,000 บาท | — |
| ค่าเช่า | 18,000 บาท/เดือน | 216,000 บาท |
| ค่าส่วนกลาง 50 บาท/ตร.ม. | ~1,300 บาท/เดือน | –15,600 บาท |
| ห้องว่าง ~1 เดือน/ปี | ~8% ของค่าเช่า | –17,300 บาท |
| ภาษีที่ดินฯ + ซ่อม/เฟอร์ | ประเมินรวม | –12,000 บาท |
| รายได้สุทธิโดยประมาณ | 171,100 บาท | net ≈ 4.3% |
เทียบกับคอนโดใกล้เคียง: The Line คุ้มกว่าตัวเลือกอื่นในย่านไหม
อันดับที่ 2: เอ็ม จตุจักร
ซ.พหลโยธิน 18 ฝั่งเดียวกับตลาดนัด
อยู่ในซอยพหลโยธิน 18 ใกล้กับโซนตลาดนัดจตุจักรและ MRT กำแพงเพชร เข้าออกสะดวกทั้งฝั่งพหลโยธินและวิภาวดี เรตติ้ง ★4.5 จาก 257 รีวิว ใกล้เคียงกับ The Line ทำให้เป็นคู่เทียบตรง ๆ ในแง่ความพอใจของผู้อยู่ จุดต่างคือระยะเดินถึงสถานีและการเชื่อม Skywalk ที่ต้องเทียบเป็นห้องต่อห้อง
- คะแนน Google
- ★ 4.5 (257 รีวิว)
- เวลาเปิด
- ทุกวัน 9:30–18:30
- ที่ตั้ง
- 888 ซ. พหลโยธิน 18
อันดับที่ 3: ยู ดีไลท์@จตุจักร สเตชั่น
ซ.พหลโยธิน 18/1 จับกลุ่มราคาเข้าถึงง่าย
อยู่ซอยพหลโยธิน 18/1 ใกล้โซนสถานีเช่นกัน จุดเด่นคือเป็นตัวเลือกราคาเข้าถึงง่ายกว่าในย่านเดียวกัน เหมาะกับนักลงทุนที่อยากได้ราคาเริ่มต้นต่ำเพื่อดัน gross yield แต่ต้องแลกกับสเปกส่วนกลางและภาพลักษณ์ตึกที่ต่างจากแบรนด์ The Line เรตติ้ง ★4.2 จาก 129 รีวิว
- คะแนน Google
- ★ 4.2 (129 รีวิว)
- ที่ตั้ง
- 22
อันดับที่ 4: ลุมพินี พาร์ค วิภาวดี-จตุจักร
ซ.วิภาวดีรังสิต 3 ฝั่งเข้าถูกกว่า
ตั้งอยู่ซอยวิภาวดีรังสิต 3 เป็นฝั่งที่ราคาต่อยูนิตมักเข้าง่ายกว่าฝั่งพหลโยธินติดสถานี แลกมากับระยะที่ไกลรางกว่าและต้องพึ่งการเดินทางต่อ เหมาะกับผู้เช่าที่ใช้รถหรือทำงานฝั่งวิภาวดี/สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ เรตติ้ง ★4.4 จาก 93 รีวิว
- คะแนน Google
- ★ 4.4 (93 รีวิว)
- เวลาเปิด
- ทุกวัน 9:00–18:00
- ที่ตั้ง
- ซอย วิภาวดีรังสิต 3
| โครงการ | ทำเล/ซอย | เรตติ้ง |
|---|---|---|
| เดอะ ไลน์ จตุจักร-หมอชิต | พหลโยธิน ติด Skywalk สถานี | ★4.5 (304) |
| เอ็ม จตุจักร | ซ.พหลโยธิน 18 | ★4.5 (257) |
| ยู ดีไลท์@จตุจักร สเตชั่น | ซ.พหลโยธิน 18/1 | ★4.2 (129) |
| ลุมพินี พาร์ค วิภาวดี-จตุจักร | ซ.วิภาวดีรังสิต 3 | ★4.4 (93) |
อย่ามองหาว่าตึกไหน "ดีที่สุด" แต่ให้ดูว่าอะไรทำให้ปล่อยเช่าและขายต่อได้ไว The Line ได้เปรียบเรื่อง Skywalk เชื่อมสถานีแบบเดินถึง ซึ่งเป็นพรีเมียมที่ผู้เช่าสาย commute ยอมจ่าย ส่วนฝั่งวิภาวดีรังสิตอย่างลุมพินี พาร์ค มักได้ราคาเข้าถูกกว่า จึงดัน gross yield บนกระดาษได้ง่ายกว่า แต่แลกกับกลุ่มผู้เช่าที่แคบลงและระยะเดินถึงรางที่ไกลกว่า สรุปคือ ทำเลติดสถานีช่วยเรื่องสภาพคล่องตอนหาผู้เช่าและตอนขายต่อ ส่วนราคาเข้าถูกช่วยเรื่องตัวเลขผลตอบแทน เลือกให้ตรงกับกลยุทธ์ที่ตั้งไว้
ผู้เช่าเป้าหมายและจังหวะปล่อยเช่าที่ทำให้ Yield เป็นจริง
คนที่เช่าห้องแบบนี้จริง ๆ ในย่านจตุจักร-หมอชิตมีอยู่ไม่กี่กลุ่มหลัก และแต่ละกลุ่มคือเกราะป้องกัน yield กลุ่มแรกคือคนทำงานสายออฟฟิศแถวพหลโยธินและสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ที่ต้องการห้องเดินถึง MRT/BTS เพื่อตัดเวลาเดินทาง กลุ่มที่สองคือพ่อค้าแม่ค้าและสายอีเวนต์ที่เกี่ยวข้องกับตลาดนัดจตุจักรและตลาด อ.ต.ก. ซึ่งอยากอยู่ใกล้แหล่งงานแบบไม่ต้องขับรถเข้าออกทุกวัน และกลุ่มที่สามคือผู้เช่ารายเดือนหรือคนที่อยากอยู่ติด MRT สวนจตุจักรเพื่อความสะดวก จังหวะดีมานด์สัญญายาวมักหนาแน่นช่วงเปิดเทอมและต้นปี ส่วนการหวังพึ่งดีมานด์นักท่องเที่ยวแบบเช่ารายวันเป็นความเสี่ยง เพราะการปล่อยเช่ารายวันเข้าข่ายพื้นที่สีเทาทางกฎหมาย ควรตรวจกฎของนิติบุคคลและข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องก่อน ไม่ควรตั้งสมมติฐานว่าทำได้
- ขอดูยอดค้างชำระค่าส่วนกลางจริงของห้องและของนิติบุคคล เพื่อประเมินสุขภาพการเงินส่วนกลาง
- หาค่าเช่าเปรียบเทียบ (rent comps) ของห้องขนาดใกล้เคียงในตึกเดียวกันจริง ไม่ใช่แค่ราคาตั้งในประกาศ
- ดูชั้นและวิวห้อง เพราะมีผลต่อความง่ายในการปล่อยเช่าและค่าเช่าที่ตั้งได้
- ตรวจกฎนิติบุคคลเรื่องการปล่อยเช่าและระยะสัญญาขั้นต่ำ ก่อนวางแผนกลุ่มผู้เช่า
- ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีเรื่องภาษีที่ดินฯ และภาษีรายได้จากค่าเช่า ก่อนสรุปตัวเลข net
คำถามที่พบบ่อย
คอนโดใหม่หมอชิตปล่อยเช่าได้ผลตอบแทนกี่เปอร์เซ็นต์
จากตัวอย่าง The Line จตุจักร-หมอชิต ห้อง 1 ห้องนอนขนาดราว 26 ตร.ม. ราคาซื้อประมาณ 4 ล้านบาท เช่าราว 18,000 บาท/เดือน คิดเป็น gross yield ราว 5.4% ต่อปี แต่ net yield จริงจะต่ำกว่านี้หลังหักค่าส่วนกลาง ภาษี และช่วงห้องว่าง ตัวเลขนี้อ้างอิงประกาศ ณ ช่วงที่เขียนบทความ ควรตรวจสอบราคาล่าสุดอีกครั้งก่อนตัดสินใจ
The Line จตุจักร-หมอชิต ห่างสถานีรถไฟฟ้าแค่ไหน
ตัวโครงการอยู่ห่าง MRT สวนจตุจักรประมาณ 350 เมตร และ BTS หมอชิตประมาณ 400 เมตร โดยมี Skywalk เชื่อมจากสถานีเข้าหน้าโครงการโดยตรง ทำให้เป็นจุดขายหลักสำหรับกลุ่มผู้เช่าที่ต้องการเดินเข้าออกระบบรางโดยไม่ต้องใช้รถ
ค่าส่วนกลางคอนโดหมอชิตแพงแค่ไหน
ของ The Line จตุจักร-หมอชิต อยู่ที่ 50 บาท/ตร.ม./เดือน บวกเงินกองทุนสำรัง 500 บาท/ตร.ม. ครั้งเดียวตอนโอน สำหรับห้อง 26 ตร.ม. คิดเป็นค่าส่วนกลางประมาณ 1,300 บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นต้นทุนที่ต้องหักออกก่อนคำนวณ net yield
ปล่อยเช่ารายวันในคอนโดจตุจักรทำได้ไหม
เป็นพื้นที่สีเทาทางกฎหมายและมักขัดกับข้อบังคับนิติบุคคลของคอนโดส่วนใหญ่ในไทย ไม่ควรตั้งสมมติฐานว่าทำได้โดยไม่ตรวจสอบ ผู้ที่สนใจควรอ่านข้อบังคับนิติบุคคลของโครงการและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายก่อนวางแผนปล่อยเช่ารายวัน
The Line จตุจักร-หมอชิต เทียบกับเอ็ม จตุจักร หรือยู ดีไลท์ ตัวไหนน่าลงทุนกว่า
ไม่มีคำตอบตายตัว เพราะขึ้นอยู่กับว่าเน้น gross yield สูงจากราคาซื้อต่ำ หรือเน้นแบรนด์และสเปกส่วนกลางที่ดึงผู้เช่าคุณภาพได้ง่ายกว่า ยู ดีไลท์@จตุจักร สเตชั่นมักมีราคาเริ่มต้นต่ำกว่าซึ่งช่วยดัน gross yield แต่ The Line มี Skywalk เชื่อมสถานีโดยตรงซึ่งเป็นจุดต่างสำคัญที่ต้องเทียบเป็นห้องต่อห้อง
บทสรุป
ถ้าตั้งใจซื้อ The Line จตุจักร-หมอชิตเพื่อปล่อยเช่า ให้เริ่มจากตัวเลขจริงของห้องที่สนใจ ไม่ใช่ตัวเลขเฉลี่ยในบทความนี้ — ขอดูค่าเช่าที่ปิดจริงย้อนหลัง ไม่ใช่แค่ราคาประกาศ และคำนวณ net yield หลังหักค่าส่วนกลาง ภาษี และช่วงห้องว่างให้ครบก่อนตัดสินใจ ควรเทียบคู่กับเอ็ม จตุจักร หรือยู ดีไลท์@จตุจักร สเตชั่นด้วยสูตรเดียวกัน เพราะบางครั้งราคาต่อยูนิตที่ต่ำกว่าให้ gross yield ดีกว่าแม้แบรนด์จะรองลงมา และอย่าลืมตรวจกฎนิติบุคคลเรื่องการปล่อยเช่ารายวันก่อนตั้งสมมติฐานเรื่องดีมานด์นักท่องเที่ยว
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
ข้อมูลร้าน ราคา เวลาเปิด และข้อเท็จจริงในบทความนี้อ้างอิงจากแหล่งด้านล่าง ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดอีกครั้งก่อนเดินทางหรือทำธุรกรรม
- 1.Google Maps — เดอะ ไลน์ จตุจักร-หมอชิต(Google Maps) ↗
- 2.Google Maps — เอ็ม จตุจักร(Google Maps) ↗
- 3.Google Maps — เดอะ ไลน์ พหลฯ - ประดิพัทธ์(Google Maps) ↗
- 4.Google Maps — เดนิม จตุจักร(Google Maps) ↗
- 5.Google Maps — เดอะ เซนต์ เรสิเดนเซส(Google Maps) ↗
- 6.Google Maps — SYM Vipha Ladphrao Condominium(Google Maps) ↗
- 7.Google Maps — อีควิน็อคซ์ พหล-วิภา(Google Maps) ↗
- 8.Google Maps — BTS Residence Condo(Google Maps) ↗
- 9.Google Maps — ยู ดีไลท์@จตุจักร สเตชั่น(Google Maps) ↗
- 10.Google Maps — ลุมพินี พาร์ค วิภาวดี-จตุจักร(Google Maps) ↗
- 11.Google Maps — ไอดีโอ พหลโยธิน-จตุจักร(Google Maps) ↗
- 12.Google Maps — ไอดีโอ มิกซ์ พหลโยธิน(Google Maps) ↗
- 13.EP.133 รีวิว คอนโด THE LINE จตุจักร-หมอชิต - CONDONAYOO(เว็บไซต์) ↗
- 14.รีวิว คอนโด เดอะ ไลน์ จตุจักร-หมอชิต - HOMENAYOO(เว็บไซต์) ↗
- 15.รวมประกาศ The Line Jatujak - scancondo.com(เว็บไซต์) ↗
- 16.The Line Jatujak-Mochit ขาย - DDProperty(เว็บไซต์) ↗
บทความที่เกี่ยวข้อง
รีวิว The Line จตุจักร-หมอชิต: คอนโดวิวสวนรถไฟ ห้องไหนเห็นสวนจริง
เจาะลึกว่าห้องฝั่งไหน ชั้นไหนของ The Line จตุจักร-หมอชิต ได้วิวสวนรถไฟจริง และระยะเดินถึงลู่วิ่ง-ปั่นจักรยานกี่เมตร
โครงการใหม่ซอยวิภาวดี 5 vs พหลโยธิน 2 ฝั่งไหนถึงหมอชิตไวกว่า
เทียบระยะเดินจริงและความเสี่ยงรถติด-น้ำท่วมระหว่างซอยวิภาวดีรังสิต 5 กับพหลโยธิน 2 เพื่อดูว่าฝั่งไหนพาถึงหมอชิตได้เร็วกว่าจริง ไม่ใช่แค่คำโฆษณา
โครงการใหม่ MRT กำแพงเพชร: เจาะ M จตุจักร ติดตลาด อ.ต.ก. เหมาะกับใคร
M จตุจักร คือคอนโดที่ใกล้ MRT กำแพงเพชรและตลาด อ.ต.ก. ที่สุดในย่าน แต่ทำเลติดตลาดก็มีข้อแลกที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจ
คอนโดโลว์ไรส์ vs ไฮไรส์ จตุจักร เลือกซอยลาดพร้าวหรือติด MRT พหลโยธิน
คอนโดโลว์ไรส์ในซอยกับไฮไรส์ติดราง MRT พหลโยธินในย่านจตุจักร ต่างกันตรงไหนบ้าง และคุณควรเลือกฝั่งไหนตามไลฟ์สไตล์ตัวเอง